Con Sent. 26 gennaio 2016, n. 1421 la Corte di cassazione ha incentrato la propria attenzione sulle ricorrenti controversie condominiali in tema di uso dei beni condominiali, con particolare riferimento all'utilizzo del cortile comune a fini di parcheggio.
di Aldo Carrato - Assistente di studio della Corte costituzionale
Il caso e la soluzione

Un condomino impugnava una delibera condominiale relativa all'individuazione delle modalità di uso dell'area di parcheggio comune, sul presupposto che fosse lesiva dei suoi diritti. Nell'opposizione del convenuto Condominio, il giudice di pace -adito in primo grado- accoglieva la domanda, dichiarando l'invalidità dell'impugnata delibera.

Sull'appello avanzato dal soccombente Condominio, a cui resisteva l'attore in prima istanza (che, a sua volta, proponeva appello incidentale), il Tribunale di seconde cure accoglieva il gravame principale e rigettava quello incidentale, con la conseguente riforma della sentenza del primo giudice. L'impugnazione in ultima istanza formulata dal condomino soccombente in appello veniva respinta dalla Corte di cassazione con sentenza qui segnalata, siccome ritenuta conforme ai principi giuridici applicabili in materia.

Impatti pratico-operativi

La sentenza selezionata è particolarmente interessante perché riprecisa importanti arresti della giurisprudenza di legittimità sulle questioni riguardanti l'uso dei beni comuni da parte dei singoli comunisti in ambito condominiale.

In particolare, la Corte di cassazione ha nuovamente rimarcato che il condominio di edifici sorge "ipso iure et facto", senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, così perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio, tra i quali rientra, in mancanza di titolo diverso, il cortile; ne consegue che, una volta costituito il condominio, l'originario costruttore non può disporre come proprietario unico di detti beni, divenuti comuni, né concedere o creare su di essi diritti reali limitati come le servitù, neppure per destinazione del padre di famiglia ai sensi dell'art. 1062 c.c., stante la carenza, all'atto della divisione del fondo (preteso) dominante da quello (preteso) servente, della appartenenza di essi allo stesso soggetto.

In altri termini, con l'avvenuta costituzione del condominio si trasferiscono ai singoli acquirenti dei piani o porzioni di piano anche le corrispondenti quote delle parti comuni, di cui non è più consentita la disponibilità separata a causa dei concorrenti diritti degli altri condomini, a meno che non emerga dal titolo, in modo chiaro edinequivocabile, la volontà delle parti di riservare al costruttore originario o ad uno o più dei condomini la proprietà esclusiva di beni che, per loro struttura ed ubicazione dovrebbero considerarsi comuni. Inoltre, la presunzione di condominialità di beni e servizi comuni non può essere superata per via induttiva o per fatti concludenti.

Alla stregua di tali principi, perciò, la Corte di legittimità ha ritenuto corretta la sentenza impugnata nella parte in cui aveva considerato che il cortile era già divenuto un bene condominiale in virtù del primo atto di trasferimento dell'unità immobiliare da parte dell'originario proprietario, ragion per cui la successiva alienazione di altra unità immobiliare al ricorrente non avrebbe potuto trasferire allo stesso, in proprietà esclusiva, una parte del bene condominiale.

Nella segnalata sentenza, la S.C. ha anche riconfermato che il regolamento condominiale, adottato a maggioranza, può disporre in materia di uso delle cose comuni, purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini, tale dovendosi intendere non solo l'uso identico in concreto (se possibile), ma in particolare l'astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio (nella fattispecie è stata, quindi, ritenuta valida la delibera, adottata a maggioranza, che aveva previsto l'uso a rotazione tra i condomini dei limitati posti auto disponibili).

Esito del ricorso:

Ricorso rigettato

Precedenti giurisprudenziali:

In senso conforme, v. Cass., n. 19829 del 2004 e Cass., n. 12873 del 2005.

Riferimenti normativi:

Artt. 1117 c.c.

Cass. Civ., Sez. II, 26 gennaio 2016, n. 1421

Archivio news